Les détails de ma transaction immobilière

Bonjour!

Vous connaissez déjà la grande nouvelle. J’en avais même déjà parlé comme objectif hypothétique pour 2021. Eh oui, il y a un gros changement à mon bilan financier avec l’achat récent avec ma sœur de la maison de notre mère! Il est même plus juste de dire la maison familiale, dans laquelle j’ai grandi une majorité de mon enfance.

Il s’agit en fait d’un achat stratégique dans le but de me loger à peu de frais une fois que j’aurai atteint l’indépendance financière. L’arbitrage géographique, ça ne s’applique même au Québec! Alors voilà une étape de franchie vers l’atteinte de mes objectifs!

Et comme toujours, j’aime vous donner l’heure juste sur les chiffres! Une transaction immobilière, peu importe la taille, ce n’est pas rien!

Les curieux seront satisfaits. 🙂

Le prix

Alors tout d’abord, commençons par le commencement. Je parle bien sûr du prix!

Le prix pourrait surprendre, mais il faut prendre en considérant qu’il s’agit d’une maison en région qui a quand même besoin d’amour. En effet, nous nous sommes entendus sur la modique somme de 80 000 $. Oui, oui, total! On peut donc dire 40 000 $ chaque, comme je l’ai acheté avec ma sœur.

Dans les faits, ma mère et mon défunt père l’avaient acheté pour 50 000 $ en 2000. La dernière évaluation municipale est de 70 761 $. On parle donc d’à peine 2% par année d’augmentation, soit environ l’inflation.  Toutefois, considérant le marché immobilier en surchauffe actuellement, je jugeais raisonnable d’offrir plus.

Et en toute honnêteté, je voulais payer bien plus, mais ma mère a négocié à la baisse. Moi qui ne voulais pas qu’elle nous fasse de faveur!

La mise de fonds

Maintenant, vous vous demandez peut-être combien nous avons décidé de mettre comme mise de fonds.

Dans les faits, ma sœur et moi aurions été en mesure de l’acheter comptant cette maison. Toutefois, c’est hors de question avec les taux d’intérêt actuels! Il faut profiter de l’effet de levier et par le fait même garder notre argent bien investi! Le coût de renonciation serait trop grand sur cette somme. Ainsi, l’hypothèque était de mise.

Bien sûr, le coût de renonciation s’applique aussi sur la mise de fonds. Plus elle est grosse, plus on renonce à du rendement en bourse (car je sais très bien qu’une maison en région n’appréciera pas au même rythme).

Ainsi, nous avons opté pour le minimum de mise de fonds, soit 5 %. Nous avions donc seulement 2 000 $ chaque à mettre en mise de fonds. Bien sûr, comme c’était en bas de 20 %, la SCHL (3 040 $) s’ajoutait au montant du prêt.

Nous avons toutes deux opté pour le RAP pour payer ladite mise de fonds, et plus encore.

Les frais de clôture

Bien sûr, l’achat d’une maison ne se résume pas simplement au prix de la maison.

Pour officialiser la chose, nous avons dû passer chez le notaire. Comme ceux-ci sont bien occupés ces temps-ci, ils se permettent de charger le plein prix. Ainsi, même en région, ça nous a couté la coquette somme de 1 565 $.

Par la suite, nous devions aussi payer la taxe de la SCHL de 273,60 $.

Nous avions également les taxes municipales à payer au prorata, mais nous avions convenu que notre mère continuait de les payer, à défaut de nous payer un loyer. Ainsi, elle nous a remboursé la somme par la suite.

Sinon, acheter la maison d’un parent permet l’exemption de la taxe de bienvenue. De plus, ça aurait été un peu excessif de faire inspecter la maison. Après tout, je connais déjà pas mal tous ses petits bobos et je ne compte pas actionner ma mère si un imprévu survient. On a donc économisé de ce côté également. Pour le certificat de localisation, c’était la responsabilité du vendeur.

Ainsi, le total des frais de clôture nous est revenu à 1 853,60 $, soit 926,80 $ chaque.

L’hypothèque

Alors, après tout ça, j’ai maintenant une hypothèque! Celle-ci s’élève à 79 040 $. Vous pouvez constater combien la mise de fonds parait à peine, une fois la SCHL ajoutée!

J’ai décidé de financer avec Tangerine puisque c’est déjà ma banque principale. J’aurais pu magasiner un peu plus, mais il m’arrive aussi, parfois, d’être paresseuse. 😉

Tout de même, je suis satisfaite d’avoir obtenu un taux d’intérêt fixe à 2,04 % pour quatre ans. L’amortissement est sur 25 ans, bien que je ne sois toujours pas fixée sur la durée réelle souhaitée. J’y reviendrai.

Les paiements reviennent ainsi à 155,11 $ par deux semaines. Ma part s’élève donc à 77,56 $ par deux semaines, ou 2 016,56 $ par année.

Je tiens à ajouter que j’aime particulièrement la possibilité qu’offre Tangerine de faire des paiements forfaitaires anticipés jusqu’à 25 % du capital (19 760 $) par an. Ça ajoute pas mal de flexibilité!

Les frais afférents

Bien sûr, posséder une maison, ce n’est pas que la mise de fonds et des paiements hypothécaires. Il y a une panoplie d’autres factures à régler! Pour le moment, l’entente avec ma mère, qui continuera d’y vivre, c’est qu’elle continue de payer la majorité des factures qu’elle payait déjà. Ainsi, tout ce qui est taxes municipales, taxes scolaires, Hydro-Québec, le déneigement, et j’en passe, seront à sa charge.

Nous réévaluerons pour les prochaines années, mais c’est ce que nous avons convenu pour le moment, surtout que nous sommes toujours « en ville » à temps plein pour le moment.

Le pourquoi

Alors, pourquoi avoir fait un tel achat?

En fait, je trouvais qu’il s’agissait d’un achat gagnant-gagnant. Dans l’échafaudage de mon plan vers d’indépendance financière sur un budget frugal, je savais que me loger serait le nerf de la guerre. Alors, si je parviens à me loger à faible coût, je prenais une longueur d’avance.

Dans les faits, je suis locataire depuis que j’ai quitté le nid familial à 17 ans et je n’envisageais pas vraiment acheter une maison unifamiliale. Après tout, il s’agit rarement de la meilleure décision financière. Toutefois, le coût de cette maison changeait la donne. Mon appartement me coûte présentement environ 6000 $/an, et ce, largement grâce au fait que j’y demeure depuis cinq ans. Je sais très bien que j’aurais de la difficulté à avoir un tel prix ailleurs pour quelque chose d’équivalent dans le marché actuel.

Au moins, avec la maison, hypothèque payée ou pas, je pourrai contrôler les dépenses d’habitation.

De plus, je savais que ma mère cherchait éventuellement à vendre la maison, mais qu’elle souhaitait autant que possible que ça reste dans la famille. Mon frère n’ayant certainement pas les moyens de s’acheter… quoique ce soit, ma sœur et moi avons décidé de saisir l’occasion.

Ainsi, on garde la maison dans la famille et ma mère récolte 80 000 $ pour sa retraite à venir. Par le fait même, je m’assure un logement à peu de frais dans mon village natal où se trouve la majorité de ma famille!

C’est sans oublier l’opportunité incroyable que le RAP m’offrait. J’ai pu sortir 35 000 $ de mes REER pour en injecter environ 32 000 $ dans mon CELI! J’approche ainsi à grands pas d’avoir maximisé mes cotisations, chose qui n’aurait pas été possible avant 2023 sans le RAP. Afin d’éviter un trop gros passif fiscal plus tard, je préfère de loin avoir un gros CELI, qu’un gros REER. 🙂

Finalement, ça m’a permis de sortir mes REER des fonds de travailleurs FTQ et Fondaction (environ 20 000 $) qui sont, il faut se le dire, vraiment pas FIRE friendly. J’aurai à rembourser les crédits d’impôt (j’estime plus ou moins 400 $ par année), mais ça me semble un moindre mal pour pouvoir gérer cet argent moi-même et la sortir quand je veux plus tard!

Le dilemme

Et bien sûr, je me retrouve devant le dilemme classique.

Je paye rapidement l’hypothèque, ou pas?

D’un côté, si l’hypothèque est réglée, mes dépenses fixes chutent et l’indépendance financière pourrait être possible avec un FIRE number plus bas. Il y a aussi la satisfaction purement émotive de ne plus avoir de dette.

De l’autre, si j’étire l’hypothèque le plus longtemps possible, j’investis plus et j’atteins mes objectifs peut-être plus rapidement.

Alors, je traine la dette hypothécaire une fois FIRE, ou pas?

Aucune idée encore.

Une chose est certaine, les taux d’intérêt seront un gros facteur pouvant influencer la décision après le premier terme. On s’en reparle donc en 2025! Entre-temps, si l’envie me prend, je peux mettre jusqu’à 25 % en capital sur l’hypothèque par an. 😉

J’ai encore le temps d’y penser

Pour le moment, j’ai encore mon logement en ville au plus tard jusqu’au 30 juin. D’ici là, je vais « minimaliser » mes choses autant que possible (et ça l’est déjà pas mal), puis départager tout ça entre ma maison et chez M. Slap. Ultimement, je vais pas mal plus vivre chez M. Slap qu’autre chose, mais je partagerai mon temps à la maison également. C’est la beauté du télétravail! D’ailleurs, M. Slap peut en faire aussi depuis tout récemment, alors il peut aussi venir travailler dans ma maison. 🙂

Bref, j’ai encore plein de choses à penser et à régler, mais j’ai également en masse de temps pour le faire. J’ai quand même hâte de jongler avec deux résidences, plutôt que trois! J’ai aussi très hâte de ne plus avoir à payer de loyer. À compter de juillet 2022, mes dépenses fixes vont encore une fois diminuer. Nécessairement, c’est une bonne nouvelle pour le taux d’épargne!

Alors voilà, pour les détails sur l’achat de ma maison! Si j’ai oublié certains éléments importants, n’hésitez pas à me le demander en laissant un commentaire! J’aimerais aussi savoir si l’arbitrage géographique fait partie de vos plans.

À la prochaine!

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9 Comments

  1. Félicitations pour votre acquisition! Vraiment pas cher ~2000k$/an pour se loger. 🙂

  2. J’adore ton blogue! J’aurais une petite question par contre. Quand tu dis que tu as sorti 35k de tes REER de FTQ et Fondaction car tu veux pouvoir les gérer toi même, comme c’est un RAP, il ne faut pas que tu commences à les rembourser après un an? Donc il faut obligatoirement que tu les remettes dans ces REER. Bref est-ce que tu peux me renseigner un peu plus? Merci!

    • Merci, c’est gentil de me lire et de commenter!

      En effet, je devrai rembourser le RAP dès la deuxième année suivant l’année du retrait, si je ne veux pas payer d’impôt sur la somme. Toutefois, rien ne m’oblige de rembourser exactement au même endroit où j’ai fait le retrait.

      Plus précisément, j’ai retiré le 35 000 $ approximativement de cette manière :

      – 14 000 $ chez Questrade;
      – 15 000 $ chez Fondaction;
      – 6 000 $ chez FTQ.

      L’important, aux yeux du fisc, c’est que je rembourse le 35 000 $, sinon la somme devient imposable. Je compte donc bel et bien le rembourser, mais uniquement chez Questrade.

      Par contre, ce qu’il m’en coutera de ne pas rembourser les sommes dans les fonds de travailleurs, c’est les crédits d’impôt que j’aurai à rembourser.

      Comme il est bien indiqué sur le site de Fondaction :

      « Si vous choisissez de ne pas rembourser votre RAP, vous paierez de l’impôt et devrez rembourser les crédits d’impôt pour les fonds de travailleurs dont vous avez bénéficié lors de l’achat. Vous n’aurez pas à rembourser les crédits d’impôt si vous avez 65 ans et plus.

      Si vous faites votre remboursement RAP d’un REER Fondaction à un REER conventionnel d’une autre institution financière, vous devrez aussi rembourser les crédits d’impôt, à moins que vous ayez 65 ans et plus. »

      Le site de FTQ véhicule la même information dans l’absence d’un remboursement.

      Ainsi, je devrai rembourser les crédits reçus suite à mes cotisations. Après avoir lu votre commentaire, j’ai repris mes relevés de cotisations pour calculer précisément les crédits que j’ai reçus. Avec 30 % de crédit chez FTQ, j’ai reçu 1 149 $. Avec 35 % de crédit chez Fondaction, j’ai reçu 3 927 $. J’aurai donc un total de 5 076 $ à rembourser sur 15 ans, ou 338 $ par année.

      Ça me semble un bien moindre mal à payer pour avoir la flexibilité souhaitée.

      J’espère que ça répond à votre question!

      • Salut,
        Tu as piqué ma curiosité: pourquoi considères-tu que les REER FTQ et Fondactions ne sont pas Firefriendly ?
        Quelle est la différence d’avec tes autres REER ?
        Merci 🙂

        • Bonjour!

          Tout d’abord, pour les REER FTQ et Fondaction, je n’ai pas le contrôle des investissements qui y sont détenus. Je suis donc soumise à leurs rendements qui ne sont pas toujours optimaux (4,9 % en moyenne dans les 10 dernières années pour Fondaction). Ensuite, les critères de retrait avant 65 ans sont très restrictifs.

          Par exemple, le plus tôt qu’on peut sortir le REER FTQ est à 45 ans, et ce, en remplissant de multiples conditions qui ne sont pas toujours réalistes et en fournissant une panoplie de preuves. Pour plus de détails, c’est par ici.

          Alors que si je gère cet argent moi-même chez Questrade, je retire ce que je veux, quand je le veux, et ce, après l’avoir investi dans ce que je désirais.

          J’espère que ça répond à votre question. 🙂

      • Merci beaucoup pour votre réponse détaillée, c’est très apprécié! Je comprends mieux maintenant. J’aurais aimé avoir eu plus connaissances à l’époque avant de faire ces achats à la FTQ 😆. Maintenant je suis prise à les laisser là à moins que j’achète une maison 😑

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